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文｜路春锋编辑｜刘狄

本月初，在广州市首轮集中供地中，有一家房企在白云新城的空港大道中地块竞价中举牌23.6亿元，随后未继续加价，最终该地块被中海地产以27.2亿元摘得。这一再平常不过的事情，却引起媒体的广泛关注，并且迅速“扩圈”上微博热搜。

这是因为举牌的房企是和记黄埔，其背后正是香港首富李嘉诚。在被指“跑了”近十年后，李嘉诚再次现身内地土拍市场。

以和记黄埔为代表的一众港资房企，在上世纪八、九十年代曾是被模仿学习的标杆，但由于偏爱商业地产，且财务策略过于稳健，几乎完全错过了内房市场的“黄金时代”，逐渐淡出了主流视野。

如今，在所谓的“黑铁时代”，港资房企似乎“嗅到了内地楼市触底的信号”，酝酿回归抄底。而此时的市场，也更适合现金流充盈的企业施展拳脚。但从目前情况来看，这一“苗头”尚未演化“势头”，港资房企尚难再次成为市场的主流。

01试探回归内地楼市

5月17日，摩根大通发布报告称，香港首富李嘉诚名下的长实集团(01113.HK)，正在变成一家拥有净现金的公司，在利率上升的环境中拥有强劲的经常性现金流。“长实将400亿元的资产变现，其额外流动性将支持其在本月6日开始的股份回购；同时，由于来自内房的土地市场竞争激烈，该公司在香港和内地市场有更多投资机会。”

实际上，李首富已于本月初在内房市场小试牛刀，并登上微博热搜。

5月5日，广州首轮集中供地结束，同为李嘉诚名下公司的和记黄埔参与首次举牌竞价。

拍卖结果显示，本次拍卖共18宗地块。其中，位于白云新城的空港大道中地块，吸引了和记黄埔竞标。此外，保利、越秀、中海、华发、华润、广州城投、粤海、珠实等一众“国家队”也参与其中。

竞拍一开始，和记黄埔就出价23.6亿元，但后续并未跟进加价。最终，中海地产以27.2亿元、住宅自持比例9%拿下了该地块，成交楼面价达3.45万元/㎡，溢价率15%。

这一举动也被外界解读为“李超人”将回归内房市场。而提到“回归”，就不得不提到十年前的“撤退”。

2013年，李嘉诚开始不断抛售内地的房产项目，包括广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心等。

2015年，新华社旗下智库机构“瞭望智库”发表了《别让李嘉诚跑了》一文，质疑李嘉诚“在中国经济遭遇危机的敏感时刻撤资，是道义失守的表现”。

而后，李嘉诚家族控制的长和集团发表声明称，“集团没有撤资，有买有卖是正常商业行为。”李嘉诚本人也回应：“我是一个纯粹的商人，只追求利润，不要用那些空洞的道德来衡量我。”

到了2020年，李嘉诚家族似乎开始回归亚太，多次出售欧美业务及资产，具体包括能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块。其中，还包括价值近700亿元的欧洲的通讯基础设施业务，以及105亿元的伦敦金融城写字楼等。

现任“掌门人”李泽钜在2021年业绩发布会上表示：长实作为跨国企业，公司的投资从不局限于某个区域，有买就有卖。他还强调，在作出投资决定时，公司更看重的是回报率和资产质量。

根据长实集团公布的2021年年报，其去年实现总收入832.41亿港元，同比增长16.70％。

02港资房企加仓内地

随着不少民营房企在财政上遇到问题、土地投资难以为继，地方土地市场也陷入低迷。在此背景下，如和记黄埔这般资金充裕的港资房企似乎看到了机会，在内地拿地明显增加。

如香港老牌房企恒隆地产，在2021业绩发布会上表示，“在这个环境下，反而可能成为我们买地最好的机会”。此外，香港兴业国际、香港置地、瑞安、新世界等港资房企在内地房地产市场也动作频频。

港资房企在内地投资较早，在20世纪八、九十年代还曾是内地房企的学习标杆。但随着内房市场逐渐走向快周转的开发模式，港资房企逐渐式微。2013-2016年，甚至出现了以和记黄埔和长江实业为代表的一系港企，抛售内地物业和资产的撤退潮。

港资房企在经营管理上非常稳健，奉行低杠杆的运行模式。“这种稳健型的发展模式，让港资房企错失了内地房地产快速发展的黄金时期。但在另一方面，也规避了激进扩张可能带来的风险；同时，在市场调整的时候具备逆势加仓、逢低吸入的能力。”亿翰智库分析道。

一退一进之间，港资房企仍是内房市场的一支比较重要的力量。

例如一直以来较为看好内房市场的香港置地，在市场下行期的投资力度有所加大。2021年12月，在成都第三次集中供地中，香港置地以总价22.3亿元拿下两宗住宅兼商业用地，这也是香港置地时隔三年再次进入成都市场。

实际上，近年来香港置地明显加速了在内地的布局，在南京、成2021年的全年资料大全都、上海、武汉等地接连拿地。2020年3月以310亿元拿下的上海徐汇地块，更是刷新了上海最高价地块记录。

而香港兴业国际规模相对较小，内地名声不显，其在内地的项目主要分布在浙江嘉兴，另外在杭州和上海也有一些零星项目分布。截至2021年3月末，其来自内地的收入仅11.8亿元。

但在2021年上海第三次集中供地中，香港兴业国际以7.6亿元的总价拿下了上海松江区的地块，这也是自2014年以来，香港兴业国际再度在上海获取住宅地块。并且在2021年9月，香港兴业国际集团以4.14亿元，收购万科旗下印力集团在杭州的金沙印象城写字楼项目。

03尚难成为市场主流

相比于内地房企普遍较高的负债率，走稳健路线的港资房企尚有充足的加杠杆空间。

从2021年下半年开始，规模民企在流动性压力下放缓甚至暂停土地投资，土地市场流拍率陡增，国央企和地方城投企业开始入场托市，在这种情况下，港资房企是否会重复以往的操作，是否会迎来快速发展的好时机？

显而易见的是，在低迷的市场中，更低的价格能拿到更优质的地块。以香港兴业国际为例，在上海第三次集中供地松江地块的竞拍中，仅3家房企参与。最后，香港兴业国际以8.6%的低溢价率竞得该地块，楼面价2.55万元/㎡，相对于5.06万元的限价仍有一定的盈利空间。

此外，优质地块的被推出也吸引了港资房企入市。亿翰智库认为，土地市场不景气时，为了保证土地出让收入，地方城市可能会选择将一些核心优质地段的地块推出。例如，在2021年第二次集中供地遇冷后，重庆第三次集中供地中推出的核心区域的地块数量明显增多，仅江北区就供应了4宗核心地块，而此前在第一批次江北区并无土地供应，香港置地则乘此机会联合华润置地拿下江北区的两宗核心地块。

更低的价格，更充足的利润，更优质的地块，从时机上来讲，港资房企确实迎来了比较好的拿地时间点。但从长远来看，港资房企也面临着来自自身和行业发展等方面的限制。

亿翰智库认为，港资房企已经错过了内地房地产行业狂飙激进的时期，即使当下并不是所谓的“黑铁时代“，但规模增速下行已经是不争的事实，在此情况下，不仅三四线城市的房地产市场不容乐观，部分二线城市也面临的市场下行的风险。对港资房企而言，盲目的加仓反而会加大投资的风险。而过往港资房企通过延长土地开发周期，等待土地升值的方式在各地政策的限制下也逐渐不可取。

“当前的市场环境对港资房企而言是一个夯实土储、加仓内地的好机会，土地市场的低迷有利于其逆周期操作，但受限于企业自身发展模式和行业预期，预计港资房企逆周期操作的整体力度也不会太大。”亿翰智库分析道。